投資の仕組みをわかりやすく解説！基礎知識を身に付けよう

不動産投資物件を購入する手順

ここでは、不動産投資物件を購入する手順を解説します。不動産投資は物件を取得することから始まりますので、基礎知識としてポイントを押さえておきましょう。

物件購入の手順

●不動産会社に相談

不動産投資では、物件選びが非常に重要です。まずは物件の情報収集をすることから始めましょう。根気よく情報収集をすることで、エリアごとの相場や物件の供給状況を把握できるようになるため、ご自身に適した条件を考えやすくなるでしょう。

また、パートナーとなる不動産会社選びも重要なポイントの1つ。複数社を十分に比較検討した上で、信頼できる不動産会社を選びましょう。

●不動産投資プランのご提案・物件選び

LANDICグループでは、物件情報のほか、実際の家賃収入や売却、融資プランなどを細かくシミュレーションしてご提案します。物件購入後の未来をイメージしやすくなるので、初めての方も安心です。

●不動産売買契約

売主と契約条件がまとまると、不動産売買契約へと進みます。契約前に宅建士から重要事項説明があるため、わからないことがあれば遠慮せず質問しましょう。

●融資申込・審査

不動産売買契約が締結された後は、融資の申込を行い、審査に入ります。審査に問題がなければ、金融機関との金銭消費貸借契約へと進みます。

●決済・登記・引渡し

不動産売買契約の内容に沿って、決済・登記・引渡しを行います。司法書士による登記手続きが進められた後にローンの実行が行われます。諸費用の精算を経て、物件の引渡しとなります。

引渡しが終わると、賃貸経営のスタートです。

不動産投資の運用益

基本的に、不動産投資は長期保有による運用益を得る投資方法です。そのため、不動産投資を行う上でどのくらいの運用益が得られるか知っておく必要があるでしょう。

たとえば、毎月7万円の家賃収入が得られるワンルームマンションを3部屋所有すると、運用益は毎月21万円、年間252万円となります。さらに、2,000万円の価値がある3物件であると仮定すると、6,000万円の資産を保有していることになるといえるでしょう。

不動産投資における利回りの算出方法

物件を選ぶときの目安の1つとして、「利回り」が挙げられます。利回りとは、投資した金額に対する見込み収益の割合を示したもののこと。そのため、利回りが高い物件の方が、想定される収益が高い計算になります。

利回りの種類を大きく分けると、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類。それぞれの計算方法は、以下の通りです。

利回りの算出方法
・ 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格×100
・ 実質利回り：（年間家賃収入－年間総支出）÷（物件価格＋物件購入の諸経費）×100

表面利回りは計算がしやすいので、複数の物件から絞り込む際の目安になりやすいでしょう。しかし、あくまで簡易的な計算であるため、管理費や火災保険料、固定資産税など不動産投資にかかる費用については考慮されていません。より具体的な収益目安を知りたい場合は、実質利回りを確認することをおすすめします。

一般的に、不動産広告で表記されている利回りは「表面利回り」です。気になる物件を見つけた場合は、実質利回りも確認しておきましょう。

不動産価格の算定方法

不動産の価格を算定する代表的な方法が、収益還元法です。収益還元法では、対象の不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして、対象不動産の価格を求めます。

収益還元法の算定方法
不動産価格＝年間利益÷還元利回り

たとえば、年間の利益が84万円（月7万円）で還元利回りが4%の物件の場合、不動産価格は2,100万円と算定されます。その後、家賃の下落などにより年間の利益が72万円（月6万円）になると1,800万円、60万円（月5万円）になると1,500万円という計算になります。

還元利回りは、周辺地域の取引事例や販売中の物件、地域ごとの利回りデータなどを参考にして設定されることが多いでしょう。ご不明な点があれば、お気軽にご相談ください。